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澳门皇冠网-2020年新版平台游戏玩法-李万明:房地产募资并非无路可走

发布时间:2022-07-06 07:04:47 阅读: 来源:光波表厂家
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澳门皇冠网:2020年新版平台游戏玩法李万明:房地产募资并非无路可走

盛世神州基金总裁李万明

中房报记者李燕星|北京报道

我有幸从一个学工程出身的清华博士,慢慢介入到房地产开发,后来介入到房地产金融,10年前我们组建了盛世神州基金。2020年1月4日,在由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的地产公益慈善中国美好生活2019中国房地产报年会上,盛世神州基金总裁李万明了他对房地产投融资收紧的看法,以及未来的方向。

融资现状严峻

房地产开发是一个资金密集型行业,涉及的种种融资方向、融资方式都凸显出它的需要。李万明表示,房地产可以分为四个阶段。

一是拿地阶段,需要支付土地出让金。如果没有合作,没有一种融资行为,完全靠自有资金发展壮大,会比较慢。

二是四证齐全后,需要支付建设费用,开发的核心作用是支付建设费用,对于三四线城市来说更明显。

三是发行公司债用于公司发展,一类是上市公司和大型公司利用公开交易所去发行的债,需要得到交易所批准;另一类是通过地方金融平台,或者股权交易中心发行的债,这种债多半是针对小型公司、具体项目公司发行。

四是利用经营性物业发行CMBS或ABS。美国监狱是经营性物业,美国政府一些办公楼都是经营性物业,都是通过CMBS发行,个别没有产权,但都是经营性资产。

不过,银保监会对房地产信托的监控要求非常严,不仅不让增加规模,还要压缩规模,如果房地产占比降下来,很多房地产企业会非常痛苦。李万明表示,这导致很多小企业倒闭,很多大企业降价(卖房)还债,地主家也没有余粮了。

不过,他认为金融管控政策出台的原因有四个。

一是长效机制尚未见效。我们呼吁建立房地产长效机制三四年了,但是现在还没有见效。

二是许多城市房价上涨压力大、风险加大。很多三四线城市房价涨到1万元/平方米以上,甚至还更高,这是有问题的,因为有的城市根本没有工商业发展机会,没有新的就业机会,甚至人口外流,没必要增加那么多贵的房子。

三是抑制房企高价抢地苗头。通过打压的方式让房企没有那么大的抢地动机,未来有机会再想办法来控制房价上涨速度。

四是逼迫房企优惠促销还债。优惠促销立马见效,让老百姓看到潜在风险,或者对未来期望有所调整,这个很重要。

投融资转型方向

按照现在新的政策,资管备案新规根本不允许房地产企业做债,只能做股。从去年年初开始就控制了,不让做了。李万明道出严峻现实,不同的投资阶段,不同类型的投资可能风险不一样,收益预期也就不一样,房地产投资属于机会型的资产,即便不好做也可以做不同阶段的投资。

李万明提炼了房地产投融资备案新规的关键点,分析其所带来的影响。

一是明确要求股权投资,不得进行借贷活动。很多房地产基金委托贷款,包括资管、证券公司、公募基金资管分公司等原来习惯的借贷活动,现在行不通了。

二是除个别情况,要求先募后备。这对房地产来说有一定难度,房地产投资少也需要十几个亿,如果发行方实力不强大,先募后备非常困难。

三是不得募集多只基金投资单一项目,无法突破200人限制。以前某基金某资管产品可以凑十几亿元来投单一项目。如果大多数投资人平均投300万元,200个人就是6亿元。备不了案就募不了钱,银行不给你托管,社会投资人也不信任你。

四是存续期不得少于5年。这完全回到了科技类基金范畴,甚至还鼓励5+2年。除了产业运营基金,房地产开发阶段一般是两三年,如果一次性募资五年,一旦资金闲置,成本会很大。豪博娱乐城君博国际娱乐城鸿运国际娱乐天吉彩票论坛678娱乐场官网皇冠网址澳门威尼斯人赌场澳门新葡京娱乐城开户送体验金能赚现金的棋牌游戏澳门真人赌场官方网站e乐博娱乐城太阳城开户平刷王重庆时时彩软件网上娱乐城重庆时时彩开奖直播澳门真人娱乐bet365投注网澳门威尼斯人网站公海赌船澳门新葡京指定官方影视博彩导航网365网址大全518娱乐城盈胜国际乐博云顶国际娱乐城美高梅娱乐城葡京娱乐2019年送彩金网站大全澳门第一娛乐城官网金沙棋牌游戏网上真钱游戏真钱扎金花游戏网络棋盘游戏真钱麻将游戏真钱赌博游戏网上现金游戏网上真钱棋牌游戏扎金花游戏真人龙虎游戏真人真钱游戏网页电子游戏网上真人游戏AG真人视讯游戏888真人游戏现金网游戏网上真钱娱乐游戏网上真钱三公游戏真钱炸金花游戏澳门真人游戏赌场电子游戏网络真钱游戏真人网上娱乐游戏澳门线上游戏mg电子游戏真钱斗地主游戏澳门娱乐平台注册送彩金九州澳门娱乐官网澳门威尼斯赌场金沙娱樂城js澳门网址注册送彩金神州彩票幸运飞艇开奖结果pk10永利网址金沙娱乐塲登陆网址澳门威尼斯网址亚博国际娱乐注册送体验金澳门第一娛乐城官网2018年正版葡京赌侠诗万博娱乐网站皇冠开户网龙虎娱乐平台江西时时彩技巧澳门线上娱乐澳门网站大全网上真钱游戏e乐博娱乐城88娱乐城开户2019年送彩金网站大全豪享博娱乐城开户送体验金葡京国际娱乐永利高娱乐平台注册送体验金网站时时彩白菜大发彩票澳门皇冠天吉彩票论坛威尼斯人线上娱乐官网君博国际澳门皇冠赌场天吉彩票娱乐城开户澳门太阳城娱乐城金花娱乐城加多宝娱乐城葡京赌侠诗澳门棋牌娱乐威尼斯人网址威尼斯人线上娱乐威尼斯人开户网址88娱乐城网址网络真钱游戏澳门网址大全德胜国际娱乐城真人现金网91娱乐城2019年送彩金网站大全2018注册送体验金真钱提现扎金花网上现金棋牌游戏凯豪国际云顶国际娱乐城

这四项新规出来之后,新一年的房地产基金会更难做。李万明表示,按照备案新规不能做的,我们一定要把房地产基金当成股权投资来对待,千万不要想房地产基金是债权。

对此,李万明给出建议,一是与品牌开发商合作并购基金,二是善意并购小型房企项目。

他认为,即便投资变难,也要研究如何跟大型开发公司在好的区域合作,比如在四大城市群。跟开发商的合作最难的是结构化,因为只有结构化,面向社会募集的资金优先级才有安全件,证监会要求只要搞结构化就得按1比1进行,小型地产公司可以跟某个大开发商合作参与刺激投资,合作形成新的并购基金,去并购若干项目。

另外,李万明表示,新的一年很多小企业会更糟糕,所谓的善意并购小型项目,善意并购基金,可以是主体跟小开发商合作,比如以前拿的项目,或由工业用地转性、补交出让金开发的项目,可以去跟一个老板谈,让他把原来投资的钱投到新的合作公司,通过这种架构,设立专项资金刺激投资人。

冬天已经快过去了,我们希望春天会来,希望在新的一年不管房地产是10万亿元销售额还是12万亿元销售额,房企都能够抓到一些机会。李万明期待。

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